전세권설정 등기비용, 전세보증보험, 확정일자 차이

전세사기에 대한 피해액이 1천억 원을 넘어설 것이라는 보도가 지속적으로 나오고 있습니다. 이제는 정말 전세자금에 대한 안전장치를 최대한 하지 않으면 위험을 피하기가 어려워지고 있는 상황입니다. 전세사기를 피하기 위한 방법은 무엇이 있는지 확인해 보겠습니다. 

전세권설정

 

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부동산등기에는 소유권에 관한 등기와 소유권 이외의 권렝 관한 등기 가 있습니다. 이 중에서 소유권 이외의 권리에 대한 등기는 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권이 있는데 전세 계약을 할 때에는 반드시 전세권 설정을 하는 것이 중요합니다. 

 

하지만 전세권설정은 임대인과 합의가 되지않을 경우 설정을 할 수 없는 등기조건이기 때문에 전세계약을 할 당시에 중개업자에게 미리 언질을 주는 것이 중요합니다. 

 

마음에 드는 집을 계약하고 싶어도 전세권설정을 하지 못하게 되면 상당히 곤란해질 수 있기 때문입니다. 보증보험에 가입하면 되지 않을까요?라고 할 수 있지만 보증보험은 가입이 불가능한 경우도 있기 때문에 최소한 전세권설정이 기반은 되어야 합니다. 

 

그럼 임대인은 왜 전세권설정을 거부하는 것일까요? 가장큰 이유는 전세를 받은 사람이 주택에 대한 권리를 가지기 때문에 전전세금 또는 전전세를 두는 경우가 있기 때문이죠.

 

반대로 임차인은 법적대항략과 우선변제권 효과 등 순위에 확정적인 요소를 지키고 싶기 때문에 전세권설정을 하려고 합니다. 전세권설정을 할 경우 해당 건물 계약기간 동안 주인은 임차인이 되며 이에 대한 모든 권리를 가질 수 있는 법적효과를 가지고 있는 것 또한 유리한 부분이기도 합니다. 

 

 

전세권설정 등기비용

 

확정일자는 받아두지만 전세권설정을 하지 않는 경우가 있습니다. 임대인이 허락을 해도 임차인이 안하는 경우가 있죠. 왜 안 할까요? 바로 비용의 문제 때문입니다. 

 

확정일자의 경우 인터넷 등기 수수료 600원이면 가능하지만 전세권 설정은 간단하게 설정할수 있는 부분이 아니기 때문이죠. 전세권 설정을 하기 위해서는 보증금에 해당하는 전세권 등기 비용이 발생하게 됩니다. 

 

전세권설정 비용

 

• 등록세 : 전세보증금 기준 0.2%
• 지방교육세 : 등록세 기준 20%
• 수입증지 : 15,000원~25,000원
• 법무사 지원비용 : 20~40만원

 

전세권 설정을 할 경우에는 등록세와 법무사 비용이 발생합니다. 지방교육세와 수입증지 비용은 사실 얼마 안 됩니다. 예를 들어 2억 보증금의 전세에 대한 등록세를 적용하면 40만 원이 발생하고 법무사 비용이 30만 원 정도 발생할 경우 전세권설정 비용은 80만 원 수준으로 책정됩니다. 

 

사실 전세사기 피해 가 발생하기 전에는 이 정도 비용으로 굳이 전세권 설정을 할 필요가 있을까라고 생각하는 사람이 꽤나 많았습니다. 

 

가장 큰 이유는 어차피 내가 나갈 때 집주인은 집을 새로운 사람에게 전세를 주고 그 비용으로 나의 보증금을 돌려주면 된다고 생각했기 때문이죠.

 

예전에는 문제가 없었습니다. 하지만 이제는 워낙 분양이 많이 되고 아파트가 많아졌기 때문에 쉽게 새로운 사람이 들어오는 경우가 드물게 되었습니다. 가장 큰 이유는 역전세 현상 때문이죠.

 

굳이 전세를 들어갈 바에 주택을 사놓고 집값이 오르면 팔면 된다고 생각하는 사람이 늘어나면서 전세에 대한 비중이 상당히 줄어들었기 때문입니다. 물론 수도권은 예외지만요.

 

결국 전세권설정은 비용을 투자할 정도의 큰 금액이 아니라면 굳이 하지 않았지만 전세사기 피해가 늘어나는 현시점에는 반드시 필요한 방어정책입니다. 

 

 

전세권설정, 확정일자, 보증보험 차이

 

자기의 주택에 대한 대항력을 가져야겠다는 사람의 인식은 늘어났지만 전세권설정 은 오히려 점유율이 떨어졌습니다. 가장 큰 이유는 보증보험에 대한 인식이 늘어나기 시작했기 때문입니다. 

 

확정일자, 전세권 설정, 보증보험의 차이는 무엇이 있을까요? 모두 주택에 대한 대항력과 우선변제권에 대한 부분을 가지고 있지만 확정일자의 경우 주택이 경매로 넘어간다면 본인이 재판에서 승소를 해야만 지급받을 수가 있습니다. 

 

전세권설정은 이런 단점을 보완하여 경매로 넘어간다고 해도 굳이 재판의 승소와 관계없이 보증금을 지급받을수 있는 권리를 가지게 됩니다. 

 

하지만 자신의 차례까지 보증금이 남아있지 않다면 문제가 발생하죠. 이럼 단점을 해결한 것이 바로 보증보험입니다. 보증보험의 경우에는 임차인이 보증금을 지급하지 않을 경우 보험사에서 먼저 지급 후 임차인에게 기업에서 받는 형태이기 때문에 전혀 신경 쓸 필요가 없습니다. 

 

결국 비용적 문제에서는 확정일자가 훨씬 저렴하고 비용이 들 경우 조금 더 투자를 해서 더욱 안전한 보증보험에 가입하는 것이 해결하기 원만해지기 때문입니다. 

 

다만 보증보험의 경우 역시 임대인과 임차한 주택에 문제가 있다고 여겨지면 보증보험에 가입을 할 수도 없는 것이 바로 장점이자 단점입니다. 

 

장점인 이유는 임차하려는 주택이나 임대인에게 어떤 문제가 있다는 것을 미리 확인할 수 있기 때문에 계약에 대한 위험성이 줄어들지만 반드시 입주해야 하는 상황에서는 가입을 할 수가 없기 때문이죠.

 

전세사기 피해를 위해서는 확정일자, 전세권설정, 보증보험 중 반드시 1개 이상의 방어정책을 준비하시기 바랍니다. 이상으로 "전세권설정 등기비용, 전세보증보험, 확정일자 차이" 포스팅을 마치겠습니다.